宏观形势：疫情影响和国际形势变化双重夹击

今年新冠肺炎疫情以及复杂的国际形势变化，对全球经济造成了明显的冲击。统计数据显示，2020年第二季度经济合作与发展组织（G20）成员国整体经济环比下滑6.9%，而我国经济在国内疫情防控逐步趋稳后，随着复工复产有序进行，经济增长率先实现由负转正，在第二季度实现正增长，环比增长11.5%，同比增长3.2%。

后疫情时代的房地产市场同样经历了明显萎缩到逐步回升的U型反弹。今年第一季度，疫情初期，全国商品房市场成交量明显下滑，30个大中城市商品房成交套数同比2019年萎缩四成左右。第二季度，疫情后期，随着各地市人才政策纷纷落地，部分房企推出优惠促销活动，房地产市场成交量有所回升，商品房成交套数同比2019年降幅收窄。统计数据进一步表明，今年6月份开始，部分城市商品房成交量同比步入正增长，其中一线城市和少量二三线城市的反弹最为明显，预期今年下半年这些地区的购房需求将进一步得到释放。

从宏观调控层面来看，当前我国房地产市场的调控政策以稳为主，“房住不炒”的定位没有改变。针对部分地区房地产市场过热的情况，有关主管部门连连出手，通过收紧限购政策、严查假离婚、提高二套房首付比例等方式，坚决打击炒房行为，促进房地产市场平稳健康发展。

健康诊断：规模微幅增长盈利质量参差不齐

HFI-60指数已发布三期，该指数基于客观的多维度财务数据和舆情分析大数据，从财务状况、内部管理、守法情况、社会评价、公共参与等多个角度，综合评估粤港澳大湾区的上市房地产企业的健康发展状况，给房企做“健康体检”。与前两期相比，本期指数更加注重房企的负债情况。

从本次HFI-60指数监测的情况来看，2020年上半年60家上市房企的财务状况呈现规模微幅增长、收入增长但利润收窄、盈利质量参差不齐、债务压力增大等特点。经营规模方面，60家房企总资产规模实现了微幅扩张，平均增幅8%。营业收入和利润方面，虽然60家房企总营业收入实现正增长，但净利润呈负增长，下降幅度26%。这反映了部分房企通过压缩利润，加快变卖资产以增加收入。

盈利质量方面，可以考察扣除非经常损益后的净利润占比，该指标将临时的、与主要经营业务无关的损益抛去，更能体现企业盈利的稳定性和可持续性。2020年上半年财务数据显示，60家房企扣除非经常损益后的净利润占比为59%，比2019年末微幅下降，其中有13家房企低于50%，说明这些企业的利润更多来源于非经常性损益（如非流动资产处置、政府补助等），其主营业务相关的盈利能力值得注意。

负债方面，部分上市房企的负债情况比2019年末更加严峻。首先是60家房企短期负债（加长期借款当期到期部分）总体规模上涨，其中有9家上市房企的短期负债比2019年末突增100%以上，这些房企将在今年后半段面临巨大的偿债压力。另外，60家房企净负债率平均值达到了139%，其中有9家房企的净负债率超过了200%，近一半的房企净负债率超过100%，踩到了监管红线。

本次HFI-60指数结果显示，那些偿债能力较好、现金流量充足和盈利能力强的房企表现更为优秀，排名稳定前列。但有少数房企的财务健康指数连续三期排名始终落后，这些房企的生存状况值得堪忧。

在舆情健康方面，由于住房是社会关注的头等民生大事，加之今年恰逢上一轮高周转模式结束后的收楼高峰期，房屋质量等问题引起的各类矛盾纠纷事件，依然占据各类投诉平台的榜首。特别是疫情后人们对房屋质量和居住环境的要求飙升，一些近年规模扩张速度较快、体量庞大的龙头企业面对的舆情压力更大。在纳入监测的60家上市房企中，有近半舆情健康指数低于60分。

面对疫情影响、国内外经济形势的复杂变化以及房地产行业日益激烈的市场竞争，今年上半年60家房企在做强房地产主业的同时，也在根据自身情况不断加大产品升级和产业转型的力度。在房地产主业方面，一大批企业在宜居新价值的引领下，先后推出或升级了自己的健康住宅标准，同时把拿地的重心放到了粤港澳、长三角和京津冀等主要都市圈和城市群，并不断加大对TOD、城市更新、产城融合等热点领域的探索力度。在多元化经营方面，以恒碧万三家头部企业和部分腰部企业为代表的龙头企业，继续在康养医疗、人工智能、新能源、高科技、绿色农业以及其他新领域和新行业发力。部分房企开始聚焦轻资产领域，将物业管理业务分拆上市的企业日益增多。

房地产领域是推动城市高质量发展的主要载体和重要战场。房地产企业的健康发展在城市高质量发展中扮演了至关重要的角色。

在践行社会责任方面，防控新冠疫情期间，许多房地产企业慷慨解囊，奉献爱心，彰显了社会责任与担当。据南方产业智库不完全统计，今年上半年，来自国内的130余家房地产企业累计为战疫捐赠善款和物资价值超过36亿元，同时在援建医院、社区防疫、复工复产等方面亦作出巨大贡献，成为率先行动起来的一批企业。总体而言，房企的捐赠总额和企业自身体量基本匹配，捐资少则百万元、多则千万元，而规模较大的房企，如恒大、碧桂园、万科等，每家捐赠累计数额都已过亿元。从捐资用途来看，房企捐款用途主要是采购医用防护物资、医疗设备、生活物资等，以及对抗击疫情一线的医护工作人员进行奖励和补助。除此以外，房地产企业在参与脱贫攻坚战方面亦发挥出色，恒大、碧桂园、万科等龙头企业累计捐款已达数十亿元。

政府也结合当地实际，及时出台支持企业发展的相关政策，为房地产企业创造良好发展环境。我们预测在今后一段时间内，房地产企业将进一步分化，经营稳健的房企在逆流中更能凸显优势，而负债高的房企应该将降杠杆放在重中之重，谨防债务违约风险。长期来看，粤港澳大湾区的房企应该顺应时代发展，加快转型升级的步伐。从过去粗放型发展转向城市运营商和服务商的角色，实现生活服务、产业引导、城市运营的战略转型，更好地助力大湾区发展。当然，这些转变也对房企的资产运营和资金运作能力提出了更高的要求。

本文首发在南方日报；