南方日报专访张思思：HFI-60将打造房产经济晴雨表
作者:来源:经济与社会研究院发布时间:2019-12-25
12月24日，由南方报业传媒集团南方产业智库、南方舆情数据研究院和暨南大学经济与社会研究院联合推出的2019年中国上市房企60健康指数(HFI-60)引发业界高度关注。今年6月，暨南大学经济与社会研究院刚刚成立该院第五大研究中心：房地产与区域经济学中心，旨在将房地产研究与区域经济、宏观经济紧密结合，联系政府、企业，积极发挥智库作用助力房地产转型发展，打造中国和东南亚领先的房地产研究智库，以及为业界和政府提供探索行业发展和攻克社会难题的务实的研究中心。作为HFI-60独家学术支持单位，为何首次对外合作就选择了党媒智库？HFI-60的研发背景和应用前景又如何？该院副院长张思思博士日前接受了南方+记者专访。
多维度地衡量房企真实健康状况
南方+：中国上市房企60健康指数(HFI-60)的背景和初衷是什么？
张思思：随着粤港澳大湾区建设的深入推进，产业升级和人口流入为房地产业带来了新的机遇和新的挑战。房地产业在我国经济和社会中具有重要地位。“房住不炒”宏观调控下，房地产业保持平稳健康运行，是关乎我国经济发展和社会民生的重要议题。在此背景下，暨南大学经济与社会研究院与南方报业传媒集团南方产业智库合作研发的《中国上市房企60健康指数（HFI-60）》，基于客观的多维度的财务数据和舆情分析大数据，从财务状况、内部管理、守法情况、社会评价、公共参与和前景战略等多个角度，综合评估房地产企业健康发展状况，给房企把脉。希望能够鼓励和促进房地产行业的平稳健康发展，以期房地产业更好地服务于粤港澳大湾区的经济建设和社会发展。
南方+：国内外类似的指数有哪些？HFI-60与房地产行业其它指数有什么不同？
张思思：国内外围绕企业做指数的产品也有一些，类似于企业健康指数、企业创新指数、房企100强榜单等等。但就我们目前所知，还没有围绕粤港澳大湾区发展而设计的房企健康指数产品。此外，房地产行业的各类排行榜的数据失真问题一直饱受业界所诟病，包括政府部门在内的一些单位迫切需要有一些客观公正的数据产品来了解房地产行业的真实发展状况。党媒智库和高校研究机构的强强联手打造的HFI-60，希望通过真正客观可靠的财报数据和网络舆情分析来解决房地产行业的痛点问题，多方面、多维度地衡量房企真实健康状况。我们选取的财务指标包括企业规模、盈利能力、现金流状况、偿债能力、盈利质量等。此外，我们也利用舆情大数据对房地产企业的公共关系和人事要素等进行分析，以此综合评估房企的健康状况。最后，在指数构建的技术方法上，我们采用主成分分析法，相对主观赋予权重的方法，主成分分析得到的结果更加客观。
南方+：能否介绍一下HFI-60指数的应用范围以及预期能够实现的目标？
张思思：HFI-60以中国上市房企为研究对象，对纳入监测范围的60家典型企业的财务状况、公共关系等多个核心指标进行考察和评估，构建监测房企健康发展状况的量化综合评估指标体系。在应用方面，针对房地产行业长期缺少权威可靠数据服务的痛点问题，我们希望通过每年两次的专业“体验”，来激励和引导房地产行业长效健康发展，同时为研究制定产业政策和负责行业管理的公共机构、金融机构和政府决策部门提供参考。今后，我们会根据实际情况动态调整监测名单，及时、真实和准确反映行业发展现状，把HFI-60打造成房地产经济的晴雨表。
南方+：作为学术支持单位，你们的研究团队成员大多有过海外留学背景，如何看待国内外行业和企业的差异？
张思思：为了做好HFI-60的研发工作，我们组建了专门的学术团队，主要成员有在美国、新加坡等国攻读博士及海外工作的经历。我本人曾任职于美国城市研究院和房利美公司，感觉主要的不同有以下几点：首先，美国的房地产市场是以出售二手房为主，因此很多房企(commercial real estate firms)主要做经纪人生意(brokerage)或地产管理，而不是拿地建新房。而中国的新房市场占很大比例，因此房企的业务范围、发展模式等与国外有很大不同。其次，国外的房地产行业较为稳定，相关的法律制度也非常完善，纠纷较少。中国的房地产市场的相关法律法规还在完善过程中，一些新出现的情况和问题没有合适的法律可以遵循。
张思思博士。受访者供图
房地产业未来有四大潜在增长点
南方+：国家提出在粤港澳大湾区建设世界级城市群的目标，房地产企业应该如何有所作为？
张思思：粤港澳大湾区的战略定位之一，是建设成为充满活力的世界级城市群，这对我国房地产业提出了不小的挑战。以往的房地产业发展模式相对单一，即房企拿地开发销售，但这种模式已经无法满足现代消费者的需求。房企的转型升级是必然趋势，可以向配套商、运营商、服务商等角色转变，实现城市运营、生活服务、产业引导的战略转型，这能够给房企带来更稳定和长期的现金流入，也能够更好地服务当下的社会民生需求。
南方+：随着房地产进入存量时代，旧改和城市更新成为房地产行业发展的一片新蓝海。对企业来说，机遇和挑战何在？
张思思：随着城镇化率到达一定水平，增量土地已经达到饱和，房地产进入存量时代是必然的。城市更新不同于新建项目，需要房企在既有框架下，结合科技、产业迭代、资产运营等，最终实现旧社区的“改头换面”。一般建设周期更长，流程更复杂。城市更新背景下，房企应该注重质量型发展，经营理念需要从单一的拿地开发模式，转变为经营服务模式，在产业和运营模式方面创新，为消费者提供更优质的附加值服务，促进产业升级和区域发展。以租赁市场为例，国内租赁市场存在一定的供需结构失衡，高品质租赁住房供不应求。因此，在人口净流入大的一二线城市，租赁市场逐渐规模化、机构化发展，培育品牌青年公寓和服务型公寓，很可能是房地产市场未来的一个发展方向。
南方+：如何看待国内房地产业未来的发展前景？
张思思：未来房地产业有几个潜在增长点。一是新型城镇化深入推进。我国城镇化率仍有大概10%-20%左右的增长空间；二是人口净流入大的都市圈，会依然面临住房刚需和大量租房需求；三是城市更新和部分城市棚改货币化深入推进，会释放不少改善型需求；四是结合城市空间布局规划和产业转型升级，工业地产和商业地产具有发展潜力。随着“房住不炒”的预期稳定，房屋逐渐归回居住属性。从美国等比较成熟的市场来看，房地产商更多是服务管理的角色。房地产进入存量时代，将倒逼国内房企改革，目前行业已经开始出现了标杆性的优质项目。国内房企转型升级，将更好地服务于区域和经济发展，真正惠及于民。
