2019年6月18日，2019世界计量经济学会中国年会在暨南大学举办，本次年会特设“中国房地产业与区域经济转型、发展与挑战”圆桌论坛，共7位房地产业学者、企业家分享了精彩观点，以下为精彩内容。

 邓永恒：中国房地产业和区域经济的转型发展与挑战

       邓永恒教授指出，今天中国房地产市场面临着诸多新挑战，同时也是全球的共同挑战。我国建国初期从1949年到1979年间，全国30年的住房建设总量才只有6.2亿平方米。中国房地产的迅猛发展始于改革开放初期。1979年之后，整个住房建设量有了极大的激增。住房存量从1978年的约11亿平方米到2018年约321亿平方米翻了29倍之多。人均住房面积从1978年的平均6.7平方米到2017年的37.6平方米，增长了大约5-6倍。与此同时，住房价格也开始飙升。 2005年的时候，北京的住房均价每平方米约9500元，但是到2016年的时候已经达到了5.2万元，这对于哪怕是一个大学教师而言也是无力承担的。2016年，一个中等收入的家庭需要用29年的收入才能够在北京买90平米的住房，在上海需要30年，在广州要好一点，但也需要13年。世界经济论坛今年6月发布的报告《让城市的住房为居民的支付力所能及的范围成为现实》(Making Affordable Housing a Reality in Cities)，其中提出希望每一个中等收入的家庭只需要用3年的收入就能买宜居住房的目标。

       邓永恒教授认为，高房价在全球也是大家关注的一个话题。因为世界上大部分的城市都面临着是否能提供安全宜居住房的挑战，尤其是在土地空间有限的大都市中。但不能为居民提供在其力所能及的范围内购买住宅的城市发展模式是不可持续的。因此，政府的管控非常重要。我们需要优化政府的管控模式，同时需要思考如何通过区域经济的发展模式来回应可持续发展、创新城市、城市间人口流动、及老龄化问题等城市议题。我们有必要找到一个合适的方法，去减少城市对于生态环境的负面影响，并且可以推动区域经济乃至宏观经济的可持续、稳定性发展。只有这样，城市的宜居性才能提高，人类才能获得可持续的、健康宜居城市未来。

       方汉明：住房、人口老龄化与退休收入保障

       方汉明教授指出，住房已经成为当今中国家庭财富的重要去向。1998年是中国房地产市场的分水岭。在这一年，中国人民银行批准中国的商业银行来进行房地产的抵押贷款。当时的放开准入主要有两个考量，一是希望能够为国企改革做准备，二是政府也希望让房地产市场成为经济的驱动引擎从而拉动经济增长。到2005年，中国已成为亚洲最大的房地产抵押贷款市场。个人收入的增长，也带来了一二三线城市的房价的上涨。由于房价涨得很快，同时很多投资工具很低的收益回报，如今住房已经成为了中国家庭财富最重要的一个去向。最近的研究也表明，中国家庭所拥有的住房套数非常多。2011年，在45岁以上的群体中，88%的城市居民以及92%的农村居民都至少拥有一套房。在甘犁教授2012年的调查中，八成中国家庭的财富都已经投入到住房当中去。

       但另一方面，中国未来面临着来自人口老龄化的重要挑战。目前我们的人均寿命不断提高，生育率又在不断地下降。两个因素合力导致中国的人口老龄化迅速地加快。根据方汉明教授等人的测算，65岁及以上的人口占比从2000年的13%将上升到2050年的44%。44%的老龄人口比例意味着一位老人只能得到少于2.5位年轻人的照顾。老龄化趋势都会导致养老金系统承受更大的压力。2017年，在没有补贴的情况下，有14个省的养老金系统陷入了赤字状态，难以为继。

       而未来这种情况会更加地严重，目前的一个建议是使用反向贷款，通过使用家庭储存在住宅当中的财富，来应对不断上涨的房价，以确保居民退休后的收入。反向贷款作为一种金融工具能够让有房的人不用再支付其他费用的情况下，还能继续住在他们的房子里，然后进行反向贷款，一旦他们去世，这个房屋就出售，用来偿还贷款。政府也看到了用房地产市场来去解决未来的养老金问题的潜力，或许这是面临未来挑战的出路之一。不过，中国家庭在文化上有传承子女的考虑，如果使用反向贷款，他们就必须要把自己的房子卖给别人，对于家庭而言亦很难从情感上接受。所以市场要考虑如何去调整相关的财务政策和金融政策，来出台更合适的贷款产品，去适应中国市场。

秦虹：关注支付能力，完善住房的供应体系

       秦虹教授表示，中国的住房发展成就不容忽视，从1978年住房制度改革到2018年这40年来，在人口翻一倍的情况下，人均住房面积也翻了一倍，同时从设施配套、环境、居住条件、改善程度的角度来看，住房的品质也有很大的改善，房地产建设的规模和速度独一无二。

       但住房价格是需关注的风险点，20年来，中国住房的价格增长非常快，随之也带来了风险。首先，由于房价上涨快，带动了大量的投资和投机性需求，因此政府提出“房子是用来住的而不是用来炒的”概念，从而抑制这种投机性需求。其次，高房价拉大了家庭财富的两极分化。有无房子、多套还是少套成为导致居民家庭财富分化、贫富差距很重要的因素。此外，高房价导致城市的商务成本和创新成本的提高，导致城市竞争力逐渐逐渐弱化。最后，高房价面临下跌风险。由于房地产在政府财政收入、居民财富收入的高占比，房价一旦下跌将带来相应的金融风险。

       秦虹教授认为，目前国家各大城市的房价收入比都处在历史高位。下一步住房的发展的重点是关注高房价下人民支付能力不足的问题，如何去解决无房年轻人的住房问题，关系到整个社会稳定和发展。因此，政府提出要努力完善住房保障体系。这其中包括了三个层次：一是托底性的救济性保障，二是支持性的保障，三是产权式保障。目前全国没有一个清晰的、完善的产权式保障政策，所以下一步急需要完善明确支持性的产权式的住房保障政策，来弥补相应缺口。

       秦虹教授相信，如果我们能够把中间支持性的产权式保障政策定位清晰，政策部位，最终可以形成一个覆盖全体人民住有所居的城市住房供应体系，其中包括市场配置、市场上的租售商品房以及政府保障。这样可以在保持市场基本稳定的情况下，能够有针对性地解决“夹心层”的住房需求，完善现有住房体系，实现住有所居的总体住房目标。

  张晓波：人口性别结构与住房需求的关系

       张晓波教授带来关于人口结构与住房需求的演讲。他表示，农村的住房拥有率比城市高很多，农村的住房没有价值，为什么他们还要建更多更大的房子呢？研究发现，在农村，男孩是劳动力，有男孩是至关重要的，不动产是一种保障，人们不关心银行存款，房子才能展示自己的财富。此外，不管是在农村还是在城市，家庭的收入和性别比例都是正相关的。如果说性别比例比较失调的地方，反而是家庭收入比较高的地区。调查75个比较大的城市发现，将近30%的房价上涨是由2003年-2009年的性别比例进一步失调推动的。

       张晓波教授认为，随着中国逐步地进入老龄化社会，如果未来放开计划生育，家庭有2-3个孩子的话，那么他们就可能不会面临严酷的性别淘汰，整个性别比例会变得更加平衡。未来有房可能不会作为结婚的一个必备条件，未来家庭的结构会变得更加庞大，孩子的数量会更多。同时城市化也在不断推进，越来越多的人会移居到城市当中去，整个农村会不断弱化，越来越多的城镇、农村会不断地被掏空。农村的人去到镇上，镇上的人去城市，所以在农村造的大房子可能既卖不掉，又住不起，实际上也无法传给后代。

       如何解决这个问题？张晓波教授认为，首先农村家庭要有权利去处置自己的房屋、土地，目前他们没有土地的所有权，因此必须要开放农村的房地产市场，让他们有权利进行买卖、抵押。如果农村的房地产市场开放，可能还会为城市带来更多的机会。在城市当中，人们可能会卖掉城市里狭窄的房屋，到农村里住大房子，这样对平抑城市的物价和房价都有帮助，同时也可以吸引一部分移居到城市的农村年轻人回巢，让城市和农村的房地产市场形成互补或者良性互动，让城市人能够买得起房，同时也让农村的人能够去处理他们多年积累下来空置的住宅或者土地。

 卢华翔：创新型地区的住房发展策略   

       卢华翔所长结合杭州创新地区案例分享了对住房发展的基本研究体会。从创新人才的住房需求特征的调研发现，这个群体的基本特征以中青年、中高收入群体为主，从事的行业集中在新兴行业，包括信息技术、互联网、生物、新医药技术。从居住状况来讲，创新人才的住房需求以90平米以下的中小户型为主。从租购选择来讲，实际上毕业3-5年内的年轻人基本上是以租房为主， 5年以后购房比例提高。从居住意愿来讲，创新人才群体的购房意愿非常强，所以当前以租赁为主的模式是不是完全能解决他们的住房需求值得思考。此外，从住房负担来看，创新人才的住房负担处于合理的水平，但5年内购房的群体住房支付的压力是比较大的，但是目前社会对该群体的关注比较薄弱。

       卢华翔所长认为，当前高房价带来几个问题。第一，房价上涨的速度很快，整个住房可支付性恶化的趋势非常明显，人们也感受到较大的经济压力。第二，从住房产品的供给来讲，住房空间跟创新人才的分布实际上不太匹配，住房的供给和住房的需求实际上是存在很大的错位，很难适应创新群体的需求。第三，现有人才住房制度的设计思路主要是保高端、顶尖、国家级的领军高端人才，但实际上，人才的需求其实也是存在错位的。真正存在住房困难、需要给予支持的群体是更年轻的人才群体。

       基于上面的研究，卢华翔所长也给出相应的解决思路。第一，需要用行政手段转向市场的手段来抑制房价，由于城市的竞争力跟房价呈倒U形的关系，过高的房价确实对城市的创新能力有很大的抑制作用。第二，要对城市的住房发展、住房成本有合理的控制，建立房价跟库存的双警戒线制度，相关的住房政策制定包括金融信贷等要以住房规划作为基础，确保土地供应与空间的匹配。第三，满足多元化的需求，建立可持续的人才支持制度。我们不能只关心高端的、高精尖的人才，更应着力解决年轻人的住房需求，特别是面向工作5年以内的年轻创新人才提供一些过渡性的住房。

甘犁：房屋空置率背后的中国城镇化逻辑

       甘犁教授指出，2018年的调查数据表明中国大概有6500万的空置住房，基本上21.4%的住房都在空置。为什么有如此之高的空置率？我们通过对于城市人口增长模型的解构，解决了城镇化和住房空置之间的矛盾。2010年以来，新增的35%的城镇化人口来源于对城市周边农村社区的重新划定。从广义上来，这些人已经被重新定义为所谓的城市人口了，但他们依然保留原来的流动模式，他们或许背上一个包、跳上车，就来城市务工了，他们买下来的住房很多时候在城镇当中实际上是空置的。但是我们不知道他在多大程度上、多大范围内发生，所以我们就要去比较这部分被重新定义为城镇人口的群体。

       通过调查，甘犁教授团队得出了一系列的证据，实际上新的城镇化人口的底色还是农村人，他们还带有农村人口的特征，他们也影响到了城市的政策制定。同时，也有相关证据表明，中国的地方政府并没有完全理解或者知晓这种由农村向城市的移民现象的规模有多大，地方政府只是重新定义了所谓的流动人口或者农民工，把这些实际上还是属于农村的人口算到新的城镇人口中去。研究发现，从90年代到2000年，17%的城镇人口增长可以被解释为自然增长， 31%的城镇人口增长被解释为重新安置，或者是农村人口流动进城后转为城市居民，还有52%的城镇人口增长被解释为城市扩张过程中，城乡区域的重新划定带来的城镇化效应。如果根据国家统计局每年的社区单位代码来看，每年代码类型的变换和更改都会大量发生，2.81%-9.43%的社区代码跟前一年不一样，其中大量的农村社区被转化为城镇社区。

       甘犁教授强调，农民工和迁居到城市里的人其实是两个不同的人群，他们的收入水平完全不同，对于住房的要求也是完全不一样的，不应该被放在同一个池子里相同地去对待。所以由国家统计局出台的城镇化率和城镇化人口的划分标准应该更加精细一些，方便我们在统计土地供应的时候作为参考。

 龙固新：城市区域经济研究的几点思路

       龙固新董事长从几个角度提出了对当前中国房地产城市发展，尤其是城市区域经济研究思路的认识。一是产业与人口的关系。在深圳，以珠宝产业集聚地为例，原来做低端产业的时候拥有极高的出租率，但是转型后的珠宝交易中心反而出现空置现象。珠宝应该有设计和品牌的附加值，但是随着时间的推移，产业的水准没有提高，房地产的水准却大幅度上涨，由于企业无法承担商业成本，所以出租率严重下降。因此，研究房地产还需要探讨与区域经济、产业发展、城市发展之间的关联，房地产是城市存在的一种形态，不能单独研究住宅。

       二是都市圈研究。都市圈代表了中国经济发展核心的60%-80%。例如粤港澳大湾区是世界第四大湾区，是继美国纽约湾区、美国旧金山湾区、日本东京湾区之后又一世界级湾区，是中国参与全球竞争、建设世界级城市群的重要载体。粤港澳大湾区城市群建设成为继“一带一路”、“京津冀经济带”、“长江经济带”等之外的又一新的国家发展战略。

       最后，龙固新董事长结合自身的经历分享了产业升级中的城市空间研究。数百万的人才最初都是居住在城中村成长起来的，低房价对经济持续性稳定增长应作为一个关键的课题。此外，过去30年珠三角地区存在没有很好地规划大量的破厂房的问题，如今下一轮的城市更新已经开始，城市、产业、文化如何更新再造，也是一个值得研究的方向。